Il ne faut pas négliger toutes les démarches préalables afin d'éviter les pièges les plus redoutables.La T.V.A. est un de ceux-ci. Tout d'abord un bref rappel du principe. La société A achète à ses fournisseurs et décaisse de la T.V.A. sur ses achats. Elle revend à ses clients et collecte de la T.V.A. Le montant de T.V.A. devant être reversé à la recette des impôts est égal à la T.V.A. encaissé moins la T.V.A. décaissée(art.271 CGI).
Dans une vefa, la S.C.I. vend les lots sur plan avant de les avoir construit. Elle collecte ainsi de la T.V.A. Mais à moins de disposer de fonds propres important ou de recourir à un concours financier extérieur, la S.C.I. ne pourra pas acquitter sa T.V.A. En effet, le code de la construction prévoit à l'article R.261-14 un versement échelonné du montant de la vente par les acquéreurs. Cet étalement est strictement attaché à l'état d'avancement de la construction. Ainsi, le vendeur court le risque de se voir réclamer un montant de T.V.A. qu'il n'aura pas encore encaissé. Au mieux la trésorerie de la société sera mise à mal, au pire c'est la construction qui devient impossible. Dans cette hypothèse, faudra-t-il régler les entreprises qui construisent ou payer à la recette des impôts le montant de T.V.A.? Trois régimes juridiques sont à la disposition du vendeur:· le droit commun (T.V.A. sur les ventes) · le droit à l'évaluation · les encaissements.

I - Le droit commun

Comme nous l'avons rappelé ci-dessus, le régime de droit commun permet d'imputer la T.V.A. décaissée sur la T.V.A. collectée lors de la déclaration. Ce système sans subtilité repose exclusivement sur la production de documents comptables correspondant aux produits et charges (factures émises et factures réglées). En l'absence d'un de ces éléments, la compensation ne peut s'opérer dans les proportions souhaitées. Cette obligation crée une difficulté pour la S.C.I. de construction-vente. Pour construire, il lui faut vendre des lots n'existant que sur des plans. Elle devient alors collecteur de T.V.A. pour un montant calculé sur le prix de vente définitif (art.269-1-c CGI). Pourtant, la S.C.I. n'obtiendra qu'une fraction de ce prix de vente conformément à l'article R.261-14 du code de la construction. Le décalage de trésorerie s'opère immédiatement et de façon automatique. La seule ressource est alors de faire appel à ses fonds propres (s'ils sont suffisants) ou encore d'obtenir un concours financier extérieur (emprunt bancaire). A défaut, le constructeur ne pourra pas à la fois faire face à ses obligations fiscales et payer les entreprises qui bâtissent le programme. La fuite en avant, pratique courante pour tout incident de trésorerie, ne résout pas le problème. Plus les ventes augmentent, plus la T.V.A. à reverser augmente. L'extrême difficulté à sortir de cette spirale doit pousser à la plus grande prudence.
Ce régime étant de droit commun, il s'applique automatiquement et sans réserve en l'absence de tout autre choix de la part du redevable. Redoutable, il doit lui être préféré l'un des deux autres régimes.

II - Le droit à l'évaluation provisoire

Variante du régime de droit commun, le droit à l'évaluation provisoire est une faveur administrative (D.adm. 8A-1551, n°9, 1-7-90) permet à la S.C.I. de pouvoir imputer un montant de T.V.A. calculé sur les futures opérations de construction. La S.C.I. se constitue par anticipation un crédit de T.V.A. (montant qu'elle estime être amenée à décaisser) qu'elle impute sur le montant de T.V.A. lié aux ventes.
L'évaluation provisoire des droits à déduction autorise la constitution d'une avance de T.V.A., laquelle se résorbera au fur et à mesure des ventes réalisées. Le problème de trésorerie évoqué dans le régime de droit commun est gommé. Une régularisation de T.V.A. devra être faite en fin de programme afin d'établir si la S.C.I. reste redevable d'une partie de la T.V.A. excédentaire. L'obtention de ce régime est subordonné à une demande préalable auprès de l'administration fiscale. Un dossier contenant les éléments justifiant les montants portés en déduction (devis par exemple) doit être déposé au centre des impôts dont la S.C.I. relève. Il faut noter qu'il ne s'agit pas d'une option mais d'une autorisation de l'administration fiscale. Ce régime de l'évaluation des droits à déduction peut d'ailleurs être combiné avec le régime du paiement sur les encaissements.

III - Le régime des encaissements

L'article 252 annexe II du CGI prévoit que le vendeur peut acquitter la T.V.A. au fur et à mesure des encaissements. La S.C.I. de construction-vente peut valablement bénéficier de cette disposition afin de préserver sa trésorerie. Ainsi, la T.V.A. acquittée ne sera plus calculée sur le montant des ventes réalisées mais sur le montant des encaissements liés à ces ventes. L'obtention de ce régime est subordonné à une demande préalable auprès de l'administration fiscale. La S.C.I. doit présenter des garanties de recouvrement. Néanmoins, les éléments constitutifs de cette garantie sont largement appréciés dès lors qu'il s'agit d'un constructeur habituel. En effet, celui-ci remplit régulièrement ses obligations fiscales et offre naturellement des garanties.
En cas de refus de l'administration, la décision doit être motivée. Cette "entorse" au droit commun règle le souci majeur de la S.C.I. quant au paiement se sa T.V.A. Dès que la société perçoit les sommes liées aux ventes selon le calendrier fixé à l'article R.261-14 du code de la construction, la société acquitte sans difficulté le montant de T.V.A. afférent au montant perçu. Il faut souligner que le bénéficiaire de ce régime perd le droit à remboursement de crédit de T.V.A. avant le dernier encaissement. Dans l'hypothèse où le redevable désire renoncer à ce régime après l'avoir obtenu, il ne pourra plus s'en prévaloir, la renonciation étant définitive.* * *La T.V.A. dans un programme de construction-vente n'est un problème que lorsqu'on a négligé la préparation de son dossier. Le régime de droit commun étant extrêmement défavorable pour les programmes à construire, il est important de ne pas laisser les choses en l'état. Le dépôt préalable d'un dossier dans le centre des impôts le plus proche permet de bénéficier du droit à l'évaluation provisoire des droits à déduction ou de demander le paiement de la taxe sur les encaissements.
Droits réservés 1er trimestre 1998